Société immobilière
La Société Luxembourgeoise - véhicule pour l'acquisition, la gestion et la détention de biens immobiliers (ou des droits réels) situés au Luxembourg ou à l'Etranger.
Le modèle classique des conventions fiscales prévoit que les revenus liés à un bien immeuble détenu par une société luxembourgoise établie sur le sol d’un pays avec lequel le Luxembourg a signé une convention fiscale est, en général, taxable dans le pays sur le sol duquel le bien immeuble est sis (modèle OCDE).
Les investisseurs sont amenés à utiliser une société de droit luxembourgeois (généralement sous une forme de société anonyme ou de société à responsabilité limitée) qui procède à l'acquisition du bien immeuble à l'étranger.
La société Luxembourgeoise, si elle perçoit des revenus immobiliers, est alors taxable dans l’état sur le sol duquel le bien est situé (sous déduction des frais exposés dans le cadre de la gestion de ce bien). Le bénéfice résultant de cette exploitation est alors totalement exonéré d’impôt à Luxembourg. Ces investissements sont également parfois réalisés par l’intermédiaire d’une société locale constituée à cet effet (SPV)
Les investisseurs qui souhaitent structurer leurs acquisitions immobilières dans un cadre international considèrent favorablement l'utilisation de ces structures luxembourgeoises pour des raisons juridiques et fiscales parmi lesquelles :
- Structures et législation sociétaires souples et stables
- Droit civil similaire facilitant les transactions
- Accès au réseau de conventions fiscales (voir traités fiscaux)
- Exonération totale des revenus immobiliers réalisés à l’étranger
- Exonération des intérêts versés par une société immobilière Luxembourgeoise (soit envers un établissement de crédit soit dans le cadre de financement, d’endettement, ou de structuration Intragroupe)
- Accès à la directive « mère-fille » permettant la distribution de dividendes venant de pays tiers vers le luxembourg en exonération fiscale (sujet à conditions)
- Accès à la directive "intérêts" permettant d’optimaliser l’endettement de la société immobilière locale
- Absence d’impôt sur les plus-values relatives à la cession des actions/parts de sociétés à prépondérance immobilière (sujet à conditions)
- Versement de dividendes par la société luxembourgeoise en exonération fiscale ( sujet à conditions)
- Etc…
Cas particulier de la convention fiscale France - Luxembourg
Le cas des investissements immobiliers en France est régulièrement cité puisque la Convention préventive de double imposition entre les deux pays permettait jusqu’en décembre 2007 à une société luxembourgeoise sans établissement stable en France d'y détenir et percevoir des revenus immobiliers en exonération de toute imposition, tant sur le bénéfice résultant des locations que sur les plus-values réalisées lors de leur cession... [en savoir plus]
